不動産売却に必要な費用とは?
野中清志 住宅コンサルタント 野中清志 著

不動産を売却する際には、様々な費用が発生します。不動産会社に支払う手数料(仲介手数料)や、登記のための費用を始め、税金等もかかります。また、売却益が出た場合は課税されることもあります。それぞれの費用等について見てみましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、売却が成立した場合に不動産会社に支払う手数料です。金額は媒介契約の締結時に決められます。

原則として、すべての取引が終了した後に支払いますが、不動産会社によっては、売買契約締結時に半額、最終決済時に残額を支払うように求められる場合もあります。

仲介手数料の算定方法
物件価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%+消費税
200万円超 400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は103万6,800円(3,000万円×3%+6万円+消費税)となります。結構高額です。

また、特別に広告を作成するなどの活動を行う時は、別に費用が発生する場合があります。
参考:仲介手数料は値下げ交渉できるの?

司法書士へ支払う手数料等(司法書士報酬)

マンション売却の際は、抵当権抹消や登記等の変更を司法書士に依頼するので、手数料等がかかります。

■司法書士に依頼する登記例
・抵当権の抹消登記
・所有権移転登記
(※購入者負担)
・購入者がローンを利用する場合は抵当権の設定登記(※購入者負担)

司法書士報酬は最終決済時に支払いますが、登録免許税だけ前払いする場合もあります。

銀行関係

銀行から借りている住宅ローンの清算をします。返済の手数料が必要な場合もあります。購入者から受け取ったお金で住宅ローンの残金を支払います。

住宅ローンの清算をしないと抵当権の抹消ができません。売却代金がローンの残債に足りない場合は、別途用意する必要があります。銀行へのローン残債の支払いは最終決済時に行います。

税金

固定資産税都市計画税

この2つは、1月1日現在の所有者に納税義務がありますが、日割り精算をすることが一般的です。他にも管理費や修繕積立金なども日割り精算することが一般的です。

印紙税
「売買契約書」には印紙税がかかります。大体1万円位です。

登録免許税
マンションの所有権移転登記にかかる税金です。

消費税
個人の場合、消費税は納付する必要はないので、売却時には消費税はもらいません。
参考:仲介手数料は値下げ交渉できるの?

購入時よりも高く売れた場合の税金(譲渡所得税)

再開発が行われて地価が上昇したり、「ヴィンテージマンション」と呼ばれる立地が良く管理が行き届いたマンションは、購入時 よりも値段が上がっていることがあります。

購入時よりも売却価格の方が高い場合は、譲渡所得税が発生します。所有期間によって税率が異なります。

ただし、自分が住んでいたマンション(居住用)の場合は、最高で3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。

買った時よりも3,000万円も高く売れることは、現在ではあまりないと思いますので、自分が住んでいたマンションを売却する場合は、譲渡課税がかかる方は少ないと思いますので、あまり心配することはないでしょう。

しかし譲渡益が出なくても、マンションを売却した場合は確定申告が必要となります。確定申告をしなくても、登記内容の変更は税務署に知らされるので通知が届くことになります。

マンションを売却した時の税金

譲渡所得と税率
譲渡所得は、売却価格から、購入価格と購入にかかった経費(諸費用など)、および売却にかかった経費(仲介手数料、諸費用)を引いた金額です。

譲渡所得=売却価格-(購入残存価格 ※1+売却にかかった経費)
※1.購入残存価格=(購入価格+購入時の経費)-減価償却累計額
→税務上、購入価格から減価償却費を引くので、実際の購入価格より売却価格の方が少なくても譲渡益が出る場合があります。

所有期間と税率
売却した年の1月1日
現在での所有期間
5年以下
(短期譲渡所得)
5年超
(長期譲渡所得)
税率 所得税30.63% ※2
住民税 9%
所得税15.315% ※2
住民税 5%
税率合計 39.63% 20.315%
※2.平成25年から平成49年までは復興特別所得税(×2.1%)が加算されます。

居住用財産の3,000万円の特別控除
自分の住んでいたマンションを売って売却益が出た場合は、最高で3,000万円の特別控除が利用できます。但し3,000万円の特別控除の適用要件は様々あります。

・自ら居住しているマンションであること。
   または、住まなくなってから、3年以内であること。
・配偶者や同居親族などへの譲渡ではないこと。
・譲渡の年に住宅ローン控除を利用していないこと。
・譲渡した年の前年および前々年に同じ特例、または居住用財産の買換えの特例の適用を受けていないこと。

3,000万円の特別控除が受けられるかどうかは税理士や税務署などに事前に確認しておきましょう。

軽減税率の特例
自分の住んでいたマンションを売却する場合、居住年が10年を超えている場合は要件により軽減税率が受けられます。

居住年が10年超の場合(軽減税率の特例)
課税譲渡所得 6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
税率 所得税10.21% ※3
住民税4%
所得税15.315% ※3
住民税 5%
税率合計 14.21% 20.315%
※3.平成25年から平成49年までは復興特別所得税(×2.1%)が加算されます。

他にも様々な特例や控除があります。またマイホームを売って、損が出た時の控除等もあります。どのような特例や控除を受けられるかは不動産会社や税理士、税務署などに確認して、事前に資金計画を立てておきましょう。

引っ越し・不要家具の処分費用

マンションの引き渡しまでに、住戸内のものをすべて出して引っ越しをする必要があります。引っ越しのスケジュールや費用などは事前に見積りを取っておきましょう。引っ越し先に持っていかない家具や荷物は処分する必要があります。大きな家具等は、粗大ごみで引き取ってもらえない場合もあるので、処分業者に相談してみましょう。まだ使える家具は、リサイクルショップなどで引き取ってくれる場合もあります。

支払いのタイミングは

マンションの売却は、売買が決まるまでは費用がかからないことが多く、査定や見積り、販売開始後も、売買が決まらなければ、不動産会社に特別に発注した広告等以外、費用は発生しません。

売買が決まり、売買契約を交わした時点で、内金をもらいます。不動産会社によっては仲介手数料の半額を支払います。その後の支払いは「最終決済」の時にすべて行います。

不動産会社により、支払いのタイミングが異なることもありますので、費用の総額や支払いのスケジュールなどは、不動産会社によく確認しておきましょう。