不動産売却の流れと手続きについて
野中清志 住宅コンサルタント 野中清志 著

マンションを売却する際には、どういう手順を踏むのでしょうか。初めての方は分からないことが多いと思いますので、ここで簡単に説明しましょう。まずは、売却を決心してから売りに出すまでを見てみましょう。

売り出し開始まで

① 現在の相場価格を調べる(簡易査定)
中古マンションの相場価格を無料で調べることができます。大体の相場を分かっていた方が、売却の方針を立てやすいので、ぜひ事前に調べましょう。
参考:マンション売却前に「相場」を知っておこう!
※「ふじたろう」では、現在の相場価格と1年後の予想価格を調べることができます。  

② 査定を依頼する不動産会社を決める
売却一括査定サイトから、依頼する不動産会社を決めることができます。会社の規模や評判などを良く調べて決めましょう。ここではまだ媒介契約は結びません。
※「ふじたろう」では、全国1300社以上の不動産会社の中から厳選された6社に一括査定を依頼できます。

③ 不動産会社に査定をしてもらう
売却を依頼する会社が決まったら、実際の査定をしてもらいます。不動産会社の担当者が訪問して、実際に物件を見て査定をします(訪問査定)
必ずしもその査定価格で売れるとは限りません。
ふじたろう」などを使って、相場とかい離していないかのチェックも必要です。
不動産会社の査定価格や条件などに納得できるようでしたら、不動産会社と契約(媒介契約)を結びます

④ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
ここで、不動産会社と売却の媒介に関する契約を結びます。これは不動産会社に売却するのではなく、不動産会社が購入者を探して、売却の仲介をする契約です。
媒介契約は3種類あり、選ぶことができます。費用はマンションが売れた場合に発生しますが、売れなかった場合は発生しません。複数の会社と契約を結ぶこともできます。
契約期間は大体3カ月で、契約期間が終了したら更新するかどうかを選ぶことができます。また、契約によっては、レインズ(不動産流通標準情報システム)に物件を登録してもらいます。
参考:媒介契約「専属専任」「専任」「一般」は、どれを選べばいいの?

⑤ 売りに出す(販売開始)
契約が締結されたら、実際に売り出されます。不動産会社は、自社で広告を出したり、不動産ポータルサイトに掲載したりと営業活動を行います。そして、購入希望者から不動産会社へ連絡が入ったら、次のステップです。
※物件や不動産会社によっては、多少異なる場合もあります。

購入希望者が現れたら

⑥ 内覧、価格交渉など
購入希望者が物件の内覧に来ます。この時点では、まだ自分が住んでいる状態ですから、印象が良くなるように、清掃や大きな家具の処分、照明を明るくするなど心がけましょう。また、物件や地域の特色などもあれば伝えましょう。
参考:内覧時に住んでみたいと思われることが大切!

⑦ 購入の申し込み
購入を決めた方からの申し込みが入ります。これは意思表示であり、契約ではありません。購入希望者が複数現れた時は、売主が購入者を選ぶことができます。
価格や入居の時期など、様々な条件を詰めていきます。値引き交渉される場合もあるので、それに備えて相場をよく知っておくことが重要です。(購入希望者は、契約前にローンの事前審査を受ける場合もあります。)

⑧ 購入希望者と売買契約を結ぶ
購入希望者と条件が合えば、重要事項の説明をしてから、売買契約を締結します。先に手付金を受領し、その後に売買契約の締結となります。
売買契約締結の後に、購入希望者のローン本申し込みとなるので、ローンが不成立の場合は、売買契約が無効となる場合もあります。
残金は、売買契約締結後に受領(決済)します。決済は、ローンを利用する場合は銀行で行われることが多くなっています。
決済では、残金の受領の他、管理費や税金などの精算、媒介手数料の支払い、司法書士への登記費用の支払いなども行います。
参考:不動産売却に必要な費用とは?

⑨ 物件の引き渡し
決済が完了したら、物件の引き渡しとなります。引き渡しまでにすべての家具を引き上げて、引っ越さなければなりません。
決済や引き渡しのスケジュールは、あらかじめ決められているので、余裕をもって準備しておきましょう。

権利証はパスワードに移行

不動産の所有には権利証が付き物でしたが、平成17年に廃止され、「登録識別情報」が通知されるようになりました。

以前は、不動産の所有権移転手続きなどには権利証が必要とされていましたので、重要な書類でしたが、現在は12文字のパスワードとなっています。

ただし、平成17年以前に登記した物件には、所有権移転などの際に権利証が必要です。昔の権利証は大切に保管しておきましょう。