仲介手数料は値下げ交渉できるの?
野中清志 住宅コンサルタント 野中清志 著

中古マンションを売却する場合の費用の中に、不動産会社に支払う「仲介手数料」があります。これは、不動産会社が仲介して、売買契約が成立した場合に支払う手数料です。

不動産会社は、物件価格に利益を載せて売る訳ではありません。不動産会社の報酬は、「仲介手数料」として受け取ります。この仲介手数料について見てみましょう。

仲介手数料は不動産会社唯一の報酬

中古マンションを売却する場合は、様々な費用が発生し、その一つに「仲介手数料」があります。これは、仲介する不動産会社に支払う手数料で、金額の上限は法律で決まっています。

マンション売買は大きな取引ですが、仲介する不動産会社は、仲介手数料以外の報酬はありません。新築マンションの場合は、物件価格の販売利益が会社に入りますが、中古マンションを仲介する場合は、報酬はこの仲介手数料のみです。

仲介手数料は、不動産会社と媒介契約を取り交わす時に決められます。広告を増やして営業努力をたくさんしても、あまり広告を出さずにすぐに売れてしまっても、仲介手数料は変わりません。

ただし、売買が成立しなかった場合は支払う必要はありません。不動産会社としては、営業努力をしても売れなかったら、報酬がゼロとなり、損をすることになります。

仲介手数料の金額は?

仲介手数料の金額は、法律で上限が決まっています。物件価格から算定します。

400万円以上の物件の場合は、物件価格の3%+6万円に消費税がかかります。例えば、物件価格4,000万円の場合は、136万800円(消費税込)となります。

仲介手数料の算定方法
物件価格(税抜) 仲介手数料の上限
200万円以下 5%+消費税
200万円超 400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税
物件価格と仲介手数料の目安
物件価格(税抜) 仲介手数料の上限(税込)
1,000万円 38万8,800円
2,000万円 71万2,800円
3,000万円 103万6,800円
4,000万円 136万800円
5,000万円 168万4,800円
6,000万円 200万8,800円
7,000万円 233万2,800円
8,000万円 265万6,800円
9,000万円 298万800円
1億円 330万4,800円

※仲介手数料と別に、売主の依頼で通常とは異なる告知や営業活動をした場合は、その実費が発生する場合もあります。

マンション売却に必要な消費税について

仲介手数料には消費税がかかります。では、マンションそのものに消費税はかかるのでしょうか。

売主が個人の場合は、マンションに消費税はかかりません。そのため、買主は消費税を支払う必要がありません。

一方で、売主が不動産会社をはじめとした事業者の場合は、マンションに消費税がかかります。そのため、買い主は消費税を支払わなければなりません。消費税は、「事業者が提供する商品やサービスに対して課税されるもの」だからです。

マンションの場合、価格は土地代と建物代に分かれており、建物代だけに消費税がかかります。なお、不動産会社が購入する場合(いわゆる「買取」)は仲介ではないので、仲介手数料はかかりません。

売買契約が不成立の場合、仲介手数料は支払わないといけないの?

マンションの内覧に訪れた人が購入(契約)しなかった場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払うは必要はありません。

ただし、一旦契約し、その後、契約がキャンセルとなった場合は、仲介手数料が必要となる場合もあります。また、ローン条項といって、買主が金融機関でローンが組めず、契約が白紙になる(白紙条項とも呼ばれます)場合は、仲介手数料が発生しない場合もあります。

ただし、ケースバイケースなので、よく不動産会社に確認しましょう。

仲介手数料は安くなるか?

仲介手数料は法律で上限が決まっているだけなので、それ以下の金額でも問題はありません。後述の「両手」の場合は、半額にサービスしていたり、売主の仲介手数料を無料にしている会社もあります。会社によって大きく異なりますので、仲介手数料が安くならないか交渉してみるのもよいでしょう。

しかし、仲介手数料は、不動産会社の唯一の利益ですので、仲介手数料が安くならないからといって良くない会社とは言えません。また、仲介手数料が安い会社の中には、広告費を抑えたり、事務を簡素化するようなところもあります。よく確認しましょう。

逆に片手の場合でも、仲介手数料が無料なら、どうしてそうなるのかよく聞いておきましょう。仲介手数料が安くても、マンションがなかなか売れなかったら、結果的に損をしてしまう場合もありますから、総合的に判断する必要があります。

仲介手数料「両手」と「片手」とは?

仲介手数料は、売る方(売り手)、買う方(買い手)、それぞれ支払う必要があります。

売り手と買い手、両方の仲介を1社の不動産会社がする場合、両方から手数料をもらえます。これを「両手」と言います。

売り手と買い手の仲介を別々の不動産会社がする場合、片方からのみ手数料をもらえます。これを「片手」と言います。