媒介契約は専属専任?専任?一般?どれを選べばいい?
野中清志 住宅コンサルタント 野中清志 著

マンションを売却する際に、自分で買主を見つけようと思っても、なかなか見つかるものではありません。また、値付けや、後述の指定流通機構(レインズ)への登録、各種手続きなど、多大な労力がいります。そのため、多くの方が不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」を利用します。

不動産会社に「仲介」を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。この「媒介契約」には3つの種類があります。それぞれの方法について見てみましょう。

不動産会社に売却を依頼する際の「媒介契約」の種類は?

専属専任媒介契約
1社と契約します。その会社以外は仲介できません。不動産会社は、1週間に1回程度、販売状況の報告をしなければなりません。
原則、売主が購入者を見つけることはできません。売主が購入者を見つけた場合でも、不動産会社を通して売買契約する必要があります。指定流通機構(レインズ)の登録義務があります。有効期間は3カ月です。

専任媒介契約
1社と契約します。その会社以外は仲介できません。不動産会社は、2週間に1回程度、販売状況の報告をしなければなりません。
売主が購入希望者を見つけることもできます。指定流通機構(レインズ)の登録義務があります。有効期間は3カ月です。

一般媒介契約
複数の不動産会社と契約することができます。不動産会社から報告の義務はありません。
売主が購入希望者を見つけることもできます。指定流通機構(レインズ)の登録義務はありませんが、任意で登録できます。

媒介契約の種類
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
契約有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 無制限
依頼主への

報告義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし ※1
指定流通機構※

への登録義務
× ※2
※1. 任意で報告を求めることは可能です。
※2. 任意で登録することは可能です。指定流通機構(レインズ)への登録は媒介契約時に取り決めます。

おすすめは一般媒介契約

昔は1社に絞って契約した方が熱心に営業してくれると言われていましたが、現在ではインターネットが発達していますので、複数の業者と契約し、不動産会社の物件検索システムであるレインズに登録してもらうことがおすすめです。

多くの会社と契約することによって、それだけ広告の種類も多くなり、人の目に触れる機会が増えます。また、レインズは宅建業者しか見られないので、一般のお客様も見ることができるサイトなどにも掲載してもらうようにしましょう。

不動産会社にも大手の会社や地域に密着した会社、マンションの売却に強い会社など、それぞれ特色があるので、よく話を聞き、検討して選ぶことが大切です。

媒介契約の期間は最長3カ月

専任媒介契約を結んだ場合は、その不動産会社以外には頼めないので、その会社の対応が悪かったり、あまり熱心に営業をしない場合は困ります。

こういった場合は、媒介契約は期間が限られているので、期間が終了した後に不動産会社を変えることができます。媒介契約は最長3カ月と決められていますので、3カ月が経過したら契約は終了します。契約変更に費用等はかかりません。

この時に、また新しい不動産会社と契約することができます。契約をする不動産会社についてよくわからない時は、3カ月以内の契約をすることもできます。

一般媒介契約で何社かと契約していれば、それぞれどのような会社か分かります。契約更新の時に、自分に合った会社とだけ契約更新することができます。気に入った不動産会社があれば、専任契約をしてもよいのではないでしょうか。

レインズとは?

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、物件情報をレインズに登録することが義務付けられています。このネットワークは、会員である不動産業者しか閲覧することはできません。業者間の情報ネットワークと言えます。

2016年1月からは、レインズを通して不動産会社から問い合わせがあったかどうかをネット上で確認できる「取引状況の登録制度」が導入されました。売却を依頼した方も「売却依頼主専用確認画面」で物件の登録内容や取引状況の確認ができるようになりました。対象は2016年以降に登録された専任媒介契約、または専属専任媒介契約の物件となります。

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