ワンルームマンション投資の価格下落が不安な人へ｜収支がマイナスのときの対処法も解説

「投資用ワンルームマンションの価格って今後どうなるの？」

「赤字続きで不安。このまま所有しつづけるべき？」

今回は、こんな悩みを抱える方のために、購入した投資用ワンルームマンションの価格がどう推移するのかについて、一般的な価格下落率などをもとに解説します。

さらに、投資の収支がマイナスのときの対処法も紹介するので、不動産投資にチャレンジしたけれど結果が出ずに困っているという方は、ぜひ参考にしてください。

10～20年後の投資用ワンルームマンションの価格はどうなるか
投資用ワンルームマンションの収支がマイナスのときの対処法
投資用ワンルームの売却は「仲介」より「買取」がおすすめ
まとめ

10～20年後の投資用ワンルームマンションの価格はどうなるか

早速、現在所有している投資用ワンルームマンションの価格が、10～20年後にどのように推移していくのか、見ていきましょう。

投資用ワンルームマンションの家賃下落率は年間1％

投資用ワンルームの価格下落率を考えるにあたって、まず家賃下落率を認識しておきましょう。投資用ワンルームマンションの家賃下落率は、年間おおよそ1％と言われています。月額賃料10万の物件なら、翌年には9万9000円になる計算です。

ただし、以下の三井住友トラスト研究所が算出した築年数別の賃料を見ると、下落するペースは経年時期によってだいぶ違いがあることが分かります。

出典：三井住友トラスト研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とのその理由」

投資用ワンルームマンションでは、築3～10年の築浅物件の第1フェーズにおいて、もっとも大きな賃料の低下があります。このフェーズでは、年1%どころか、1.7～2.2％もの賃料が下落します。これは、新築物件との競合にさらされることが要因です。

入居者の「より新しい物件に入居したい」という意向が影響し、築浅物件間において激しい競合が起こった結果、賃料下落率の大きな低下につながっています。

その証拠に、築浅物件間の家賃競争から離脱できる第2フェーズ（築11～20年）では、賃料の下げ幅が緩やかになります。さらに、築21年以降の第3フェーズまでくると、シングルサイズのマンションでは0.1％まで下落率が減少します。

まとめると、平均して年間1％の家賃下落率ではあるものの、経年時期が浅いほど賃料の下落ペースは大きいというわけです。

価格下落幅は賃料下落幅より大きくなる

不動産の価格下落率の考え方はいろいろありますが、今回は賃料をベースにする収益還元法で考えていきます。収益還元法では、単純化すると「純収益÷利回り＝物件価格」という計算で物件価格を算出します。

例として、月額賃料10万円、年間維持費20万円、年間利回り5％の物件を考えてみましょう。純収益は、年間収益120万円から年間維持費20万円を引いて100万円です。計算は下記のようになります。

（120万円ー20万円）÷ 0.05 ＝ 2000万円

次に、このマンションが築3年の物件として、1年経過したときにどれだけ物件価格が下落するのかを試算します。築3～10年のフェーズでは1.7～2.2％家賃が下落するので、今回は分かりやすく2％下落すると考え、年間収益は120万円から2％引いた117万6000円になります。この場合の計算は下記のとおりです。

（117万6000円ー20万円） ÷ 0.05 ＝ 1952万円

1年で2000万円から48万円、割合にして2.4％もの価格が下落しました。この試算から分かる通り、賃料の下落幅以上に物件価格は下落するのです。

築古だから下落しないわけでもない

前項の計算で、賃料の下落幅以上に物件価格が下落する原因は、賃料が年々下落するのに対して、修繕費や手数料、広告費といった経費は基本的に据え置きで考えるからです。そのため、トータルで考えると賃料下落が全体の価格下落に与えるインパクトが大きくなるのです。

しかし実際には、経費は年々増えていくものなので、価格下落率はもっと高くなるものと考えておいたほうが良いでしょう。

築10年以降は賃料が下落しにくくなるものの、修繕積立金などの経費が段階的に増えていき、純収益を圧迫していきます。

新築や築浅物件に比べて築古物件のほうが価格下落が緩やかなことは確かですが、だからといって価格が下落しないわけではないのです。築古ならこれ以上はそんなに下落しないだろうと高をくくっている方は注意してください。

立地の良いマンションは価格が下落しにくい、けど……

不動産の価格下落に影響を与える要因は、人口動態や経済動向、ブランド力などいろいろありますが、つまるところ、立地の良さにかかっています。

しかし本当に立地の良いマンションは不動産会社や機関投資家など投資の専門家が買ってしまうため、我々一般的な投資家にはまず回ってきません。企業や投資家の網をくぐり抜けて来た時点で、その物件に投資価値はないのです。

ふじ太郎

そんな物件を購入すればどうなるかというと、購入直後からキャッシュフローが悪化し、赤字経営に陥ってしまうわけです。

投資用ワンルームマンションの収支がマイナスのときの対処法

すでにキャッシュフローがマイナスになってしまった投資ワンルームを抱えながら、悩んでいる方は多いでしょう。一般的な対処法にそれぞれ簡単に触れたうえで、最終的に私がおすすめする方法についても解説していきます。

繰り上げ返済する

キャッシュフローの収支を少しでも良くしようと、繰り上げ返済を検討する人もいるでしょう。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

繰り上げ返済の種類	詳細
期間短縮型	返済額はそのままで、返済期間を短くする
返済額軽減型	返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす

一般的には期間短縮型を選んだほうが利息負担は減らせますが、しかし、現在のような低金利の環境では利息の負担が少ないことから、繰り上げ返済をしてもほぼ意味はありません。

むしろ、せっかく手元にある資金を使うことになるため、繰り上げ返済した後で急な修繕などが発生した場合、改めてフリーローンなどを組む必要に迫られる可能性もあり、かなりリスキーです。

ローンの借り換えを検討する

金利の高いローンから低いローンへ変更することで、収支改善を見込める場合があります。

以下は、金利2％と3％のときの返済額の例です。

【返済期間20年で2,000万円を元利均等で借入したとき】

金利	月々の返済額	年間の返済額	総返済額
3％	110,919円	1,344,314円	26,620,567円
2％	101,176円	1,223,134円	24,282,300円
差額	9,743円	121180円	2,338,267円

上記の試算では、金利3％のローンから金利2％のローンに借り換えることで、月々の返済額が約1万円変わりました。総返済額は230万円ほど変わってくるため、融資残高と残り年数が多く、金利の高さに悩んでいるならローンの借り換えを検討する余地はあるかもしれません。

ただし、ローンの借り換えにはコストがかかります。現在のローンを解約するだけでも数万円単位の手数料や、借入額に応じた違約金が発生します。また新たにローンを借りるときも、さまざまな諸費用が発生するので、うまく借り換えられたとしても、結局思ったほどキャッシュフローは改善しないでしょう。

ローンの借り換えにかかる費用は、大まかに下記のとおりです。

【現在のローンを解約するときの費用】

費用項目	詳細
一括返済手数料	元のローンを一括で完済するときにかかる・金額は金融機関によるが、数万円が目安
違約金	残債に応じてかかることがある・借入金額の1～2%
抵当権の抹消費用	アパートの抵当権を抹消する・1,000円

【新たなローンを契約するときの費用】

費用項目	詳細
保証料	ローンを組むとき保証会社へ支払う・借入金額の1～2%
事務手数料	金融機関によって異なる・おおよそ借入金額の1～2％
登録免許税	抵当権を設定するにあたって税金を支払う・借入額×0.4％
印紙税	契約金額に応じて税金を支払う・数千円～数万円程度
司法書士報酬	登記や抵当権に関する手続きに支払う・5～10万円程度