家賃収入を期待して投資用マンションを購入したものの、空室が続いたり修繕費や税金の負担が大きくなったりして、売却を検討する投資家は多くいます。しかしながら、経営が上手くいかなかった投資用マンションは、理想の値段で早期売却を実現するのは困難です。
そこで本記事では、投資用マンションの経営に悩む方や売却を検討している方向けに、投資用マンションが売れない理由と、売れないときにすべき対処法を解説します。
詐欺まがいの買取営業が急増中！
近年、売買契約の違約金を狙った詐欺的な買取営業が急増しています！
- あなたの物件を3330万円で買いたい人がいます(購入価格2,500万円)
- 法人ですでに同じマンションの別の部屋を3100万円で購入された方があなたの部屋も欲しいと懇願しています
など、不動産オーナーがつい目を止めてしまうような内容の買取メールが多く届きます。
こういった営業トークには要注意です。詐欺的な手法に絡め取られてしまう一歩手前かもしれません。心当たりがある方は今すぐ相談ください。
また、DM、電話、訪問、インターネット広告など・・・熱心に買取営業をしている不動産会社には絶対売ってはいけません。
本当に良い物件買取業者は口コミで次々に顧客が舞い込むもの。営業しないと顧客が見つからない時点で、詐欺ではないにしても、そうした会社に売却するメリットがありません。
電話営業してくる会社と、口コミで人気の不動産業者、どちらにあなたの不動産を売却したいですか？
私もワンルームマンションを売却した経験があります。今の時代不動産を保有していると非常にキケンですから。。
公式LINEで資産形成の相談や不動産の売却相談など乗っているので、お困りの方はLINEで連絡ください。
ちなみに当ブログに相談いただいた方からもらったDMがこちらです。
3,330万円で現金即決！
と書いていますが、管理人が信用できる業者に問い合わせたところ、査定結果は2,500万円でした。。こういうDMは実際の金額よりも大幅に高い金額で送ってくるものです。実際に問い合わせると色々理由つけられて金額下げられるでしょうね。
買取のDMなんてそんなモンです。鵜呑みにすると痛い目に遭います。
投資用マンションが理想の価格で売却できない5つの理由
まずは、投資用マンションが売却できない理由を解説します。所有している投資用マンションが当てはまるかどうか、確認してみましょう。
1.サブリース物件である
1つ目の理由は、サブリース契約をしている物件であることです。
サブリース契約とは、サブリース業者がマンションなどの不動産をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。管理の手間がかからない、一定の家賃収入が保証されるなどの特徴がメリットとして謳われる一方で、サブリース契約には問題点が数多くあります。
サブリース契約の問題点のひとつが、手残り金額が少ないことです。
サブリース契約を締結した場合、手数料が差し引かれるため、オーナーに支払われる家賃は実際の家賃収入の8割ほどです。（手数料20％とした場合）そのため、手出しが必要な価格での売却しかできません。
しかし、結論から言うと、手出しがあっても売却すべきです。
サブリース物件を保有し続けていると、当然毎月の手出しが多くなり、赤字がどんどん膨らんでいきます。毎月サブリース手数料20%が積み重なれば、35年で1,000万円近い赤字になることも。そして、老朽化や競合物件の建築により将来の家賃はどんどん下がります。また人口は減っているのに物件の供給が増えているので、空室率も上がります。修繕積立金も上がり続けます。ワンルームマンションを取り巻く環境は非常に厳しいです。
正直、損益分岐点は一生来ないです。
どう考えても今すぐ手放さないと危険な爆弾です。
サブリース物件は収支が悪いため、売却すれば必ず赤字が出ます。最悪トントン、あわよくば利益が出れば・・・・なんて言っていたら絶対に売れません。加えて、サブリース契約の解除は、ほぼ不可能に近いので、赤字覚悟での売却しか道はないのです。損益分岐点のこない物件をいつまでも保有するか、目の前の赤字を取るかです。後者しか選択肢はあり得ません。
保有すればするほど赤字は増えていきます。35年間保有し続けると数千万円の赤字となります。自宅が買える金額となってしまうのです！
逆サブリース物件
ちなみに最近急増しているのが、逆サブリース物件です。
逆サブリースとは、例えば、実際の家賃8万円の物件に対して10万円の家賃保証を組む手法です。
一見、不動産会社が赤字になる契約に見えますが、これにはあるカラクリがあります。物件価格は収益還元法といって、家賃から逆算される形で決定されます。例えば利回り4%の家賃
8万円の物件であれば、
8万円 x 12ヶ月 ÷ 4% = 2,400万円
となります。
家賃10万円の場合は、
10万円 x 12ヶ月 ÷ 4% = 3,000万円
です。
本来家賃8万円の物件に対して、家賃10万円のサブリース契約を締結することで、600万円上乗せさせることが可能になります。一方、不動産会社の月々の赤字は2万円ですから、1~2年でサブリース契約を解約すれば、不動産会社圧倒的に利益が残ります。これがカラクリです。
こういった物件の場合、サブリース契約を解除すると利回りが悪化するため、安易に解約の話をしてはいけません。とはいえ保有し続けると不動産会社からいつ解約を申し出られるかが分からないので、今すぐ売却すべきです。たとえ手出しが発生したとしても、将来のリスクを考えると、迷っている時間はありません。
通常購入から5年以内にはサブリース解除か、家賃支払い滞納が起こります。解除であれば家賃が減額で済みますが、滞納になると家賃収入はゼロになります。
実際にそうした物件を販売しており、家賃滞納後倒産したニュース。もちろんオーナーは泣き寝入りです。
逆ザヤの賃料保証契約 販売会社との共同不法行為立証可能か【BLAZE家賃未納問題に迫る】
記事キャプチャ2.オーバーローンである
2つ目の理由は、オーバーローンになっていることです。
オーバーローンとは、ローンの残債が売却金額よりも多い状態のことです。ローンが残っている投資用マンションを売却する場合、通常、売却金額でローンを完済しなくてはなりません。残債があると抵当権が抹消できず、第三者に売却できないからです。
オーバーローンになってしまった場合は、差額を自己資金で賄う必要があります。預貯金から現金を用意したり、親族に借りたり、新たに融資を組んだりすることでオーバーしている分を賄えれば売却は可能です。
3.物件価格が相場より高い
3つ目の理由は、物件価格が相場より高いことです。
残債を賄いたいなどの理由で、相場よりも高い値段を設定するケースがありますが、経営がうまくいかなった投資用マンションはなかなか思うような価格では売却できません。
投資用マンションを売却する際には、一括査定などを依頼して一番高い金額を提示してきた不動産会社に依頼をしたくなるでしょうが、相場と乖離していれば売却はできず、結局値下げをすることになります。何度も値下げをしたり、何ヶ月も広告を出していたりすると「売れ残り感」が出てしまい、投資家から敬遠されてしまいます。
そもそも仲介は下記のようなリスクがあり、とてもおすすめできません。
- 売れる見込みのない査定価格をつける「高預かり」をされ、売れないからと価格を下げられてしまうリスク
- 媒介契約のつもりが契約日を空欄にした売買契約を締結され、違約金を騙し取る違約金詐欺にあうリスク
- 高値で買い取った後、物件にイチャモンをつけて損害賠償請求をされるリスク
- 手数料目当ての「囲い込み」により、1,000万円単位で価格を下げられるリスク
つまり、仲介では早く売れないだけでなく、理想の価格でも売却できないうえに違約金などを騙し取られる可能性まであるのです。「相場より高い価格で購入希望する人がいます！」なんて誘い文句に騙されてはいけません。一括査定なんてもってのほかです。
欲張らずに、信頼できる専門業者に買取を依頼するのが確実です。
せっかくワンルームマンションから足を洗うのに、出口で騙されたら目も当てられません。信頼できる業者に買取を依頼しましょう。
しっかりとした対応をしてくれる業者は人気なので物件オーナーが列をなしているような状態です。裏を返せばプロモーション(DM、電話、インターネット広告)をしていない業者ということになりますね。
4.売却のターゲットが限られている
4つ目の理由は、売却のターゲットが限られていることです。
そもそも、投資用不動産は購入できる層が限られています。不動産を購入する体力のある投資家は目が肥えているため、割高感のある投資用ワンルームマンションなんてまず手を出しません。
そんな物件を、売主が売りたい価格で買うのは、不動産に詳しくない初心者投資家ぐらいです。ワンルームマンション投資がババ抜きと呼ばれる由縁ですね。
5.不動産会社の販売戦略が悪い
5つ目の理由は、不動産会社の販売戦略が悪いことです。
先に挙げた通り、不動産会社の中にはあの手この手でお金をだまし取ろうとする業者が少なくありません。
その中でも、「高預かり」や「囲い込み」をする業者に仲介を依頼してしまうと、最悪の場合1,000万円単位で売却価格が下がってしまう可能性もあります。
時間がかかるうえに安く買い叩かれる、もしくは違約金などをだまし取られるリスクのある仲介を依頼するくらいなら、確実に売却が叶う買取を依頼した方がマシでしょう。
理想の価格で売れない投資用マンションを売却する方法
なかなか売れない投資用マンションを「売れないなら仕方がない」とそのままにしておくと、所有期間が長くなるほど赤字は膨らんでいきます。
そこでここからは、売却できない投資用マンションを売却する手段を解説します。
信頼できる専門業者へ買取を依頼する
前述のとおり、仲介では売却が難しいだけでなく、騙されるリスクが非常に高いです。これは大手に依頼したとしても同様。専任媒介契約を結んでも満足な動きがなければ、それは「売れない」のではなく「わざと売らない」可能性があります。
すでに仲介を依頼している場合は、なるべく速やかに専任媒介契約を解除し、信頼できる専門業者へ買取を依頼しましょう。
空室を埋める
投資用マンションを購入するのは不動産投資家です。
現在マンションに空室があるなら、空室を埋めてからオーナーチェンジ物件として売り出す方が検討者は増える可能性があります。
ただし、空室を短期間で埋めるのは困難です。設備を交換したり内装を新しくするならリフォーム費用がかかりますし、家賃を下げたら利回りが悪化し、売却価格自体が下がってしまいます。コストをかけたからといって、必ず空室が埋まるとも限りません。
空室を埋めることにリソースを割くくらいなら、売却先の業者を探したほうが賢明です。
価格を見直す
価格が原因で投資用マンションが売却できないのだとしたら、価格を下げるのが手っ取り早い方法です。
「オーバーローンになって自己資金を出したくないから」と少しでも理想に近い価格で売却したくなるでしょうが、すでに手出しのある物件であれば販売活動が長期化すればするほど赤字は膨らむので、割り切ることが大切です。
サブリースの投資用マンションを売却する方法
投資用マンションの中でも特に売却できないのが、サブリース契約を結んだ物件です。ここからは、サブリースの投資用マンションを売却する方法をご紹介します。
サブリース契約を解約して売却する
結論からいうと、これは現実的ではありません。
サブリースの解約はそもそも非常に難しい上に、会社によっては2年分の家賃を違約金として請求してくる会社もあります。そんな違約金を払ってしまえば、投資回収が数年遅れます。老朽化によって家賃下がりますからね。
また、注意すべき点が、解約することで物件価格がかえって下がるケースです。
サブリース業者の中には、相場よりも高い家賃を保証することで物件価格を吊り上げ、売却益で利益を得る「逆サブリース」を図る業者がいます。逆サブリースの物件は、サブリースを解約すると本来の家賃に戻るため、もっと利回りが下がってしまうのです。
さらに、サブリース業者が別の業者に再度賃貸する「サブサブリース」の場合もあります。オーナーにその認識がなくても、いつの間にか複数の会社が間にいたということになると、違約金が2重にかかります。サブサブサブなんてこともあり解約に1000万円近くかかることもあります。
正直このケースは近年非常に増えてきていて、いつの間にか不動産会社に絡め取られている人がたくさんいます。
そういった把握しきれないリスクのことを考えると、手出しが発生したとしても信頼できる買取業者に売却してしまう方がトータル的には赤字を最小限にできますし、何より気持ちがスッキリします。本業のサラリーマンに集中できなくなるのが一番のリスクとも言えますしね。
サブリース契約を引き継いで売却する
そうなると、現実的な解は、サブリース契約を引き継いで売却する方法です。
サブリースのままでも、ちゃんとした買取業者なら、サブリース解約に対する手数料を払えば売却できます。
高望みして、理想の価格で売却しようとすると、かえって傷が深くなるリスクを高めます。
失敗は失敗として受け入れて、これ以上苦しめられる前に、手数料を払って買い取ってもらいましょう。通常、家賃の1～2年分の手数料がかかりますが、悩みの種である物件を確実に手放せるのであれば安いもんです。保有し続けて数千万円の赤字を出すことを想像してください。
投資用マンションがどうしても売却できないときは？
ここまで様々な投資用マンションの売却の方法をお伝えしてきましたが、それでも売却できない物件は存在します。ここからは、売却できない投資用マンションを手放す方法をお伝えします。
専門の買い取り業者へ依頼
繰り返しになりますが、投資用マンションを確実に売却したいなら、信頼できる専門業者へ買取を依頼しましょう。
買取では、仲介と異なり不動産会社へ売却するため、買主を探す必要がなくすぐに売却できます。
仲介の方が理想の価格で売れると説明する人も多いですが、これを鵜呑みにするのは危険です。仮に売却価格が高くなったとしても、売却できない期間が長引けば長引くほど損失は拡大します。高くなった分で相殺できればいいですが、もろもろのリスクが高いことも考えると、決しておすすめできる方法ではありません。
家賃収入の減少が続いている、持ち出し費用の負担が厳しい、ローンの返済が苦しいなどの状況であれば、早めの決断が大切です。損失が膨らんで手遅れになる前に決断しなければ意味がありませんよ。
ちゃんとした業者に買取を依頼しよう！
サブリース契約のワンルームマンションを抱えているオーナーは、とにかく信頼できる買取業者に買取を依頼して、解約手数料を払ってワンルーム地獄から抜け出しましょう。
騙されたものはもう仕方がありません。中途半端に理想の価格で売却しようとすれば、また同じように騙されるリスクを高めるだけです。
損を取り戻そうとするのではなく、失敗だった、高い勉強料だったと諦めて、平和な毎日に向かいましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。
もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
私も持っていた物件は全て売却しました。もし売却でわからないことや相談したいことがあったらLINEで相談に乗ってますよ。
