ワンルームマンション投資をしていて、家賃などの収入を得ているのであれば誰しも受ける可能性があるのが税務調査です。確定申告を行った個人のうち、0.5～1％程度が調査の対象となるそうです。
そこで今回は、ワンルームマンション投資をしているオーナー向けに、税務調査の対象となりやすい人の特徴、調査の際にチェックされる項目、そして対象にならないための対策を解説します。
確定申告に不安がある方はもちろんのこと、自分ではきちんとできているつもりの方、ワンルームマンション投資の収益が出ていないから確定申告は関係ないと思っている方、さらに不動産会社に確定申告まで任せているから大丈夫と思っている方も、要注意です。
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ワンルームマンション投資でも確定申告が必要？
ワンルームマンション投資をして収入を得ている場合は、原則として確定申告が必要です。
副業として不動産投資をするサラリーマンの場合、給与所得と退職所得以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告をしなくてはなりません。
例えば、年間120万円の家賃収入がある場合、年間100万円以上の経費がなければ確定申告の対象となります。ローン返済は経費ではないので要注意です！
借入金の返済を経費として計上することはできませんので、小規模なワンルームマンション投資で年間100万円以上の経費が出ることは考えにくいでしょう。そのため、基本的には確定申告は必須のものとして対応したほうがよいです。
もし同じような状況で経費が100万円を超えているなら、誤った計上をしている可能性があると思った方がよいでしょう。よく分からない方は、この後解説する内容をよく確認してみてください。
ワンルームマンション投資で税務調査をされやすい人
冒頭で挙げた通り、確定申告をしている人で税務調査を受ける人は0.5～1％とわずかですが、ワンルームマンション投資をしている人に限ると税務調査を受ける人の割合は格段に上がります。とはいえ、税務署は手あたり次第に調査を入れているのではなく、ある程度目星をつけているのです。そこでここからは、ワンルームマンション投資で税務調査をされやすい人の特徴をご紹介します。
取得、売却をしたばかりの人
ワンルームマンションを取得したばかり、あるいは売却したばかりなどの、いわゆる「多額のお金が動いた年」は税務調査をされる可能性が高くなります。
ワンルームマンションを取得した場合、その資金をどこから調達したのか、譲渡税などが発生していないかなどがチェックされます。売却をした場合も、譲渡所得における所得税と住民税が正しく支払われているかチェックされる可能性があります。
無申告の人
そもそも確定申告をしていない場合、税務調査の対象になる確率は高くなります。前述の通り、ワンルームマンション投資で確定申告をしなければいけないのは「家賃収入ー必要経費＝20万円以上の所得」の人です。
20万円以上の所得をワンルームマンション投資で得ているのに確定申告をしていないと、調査の対象になるだけでなく、追徴課税や罰則の対象になります。
申告をしなければバレないのでは？と思う方もいるでしょうが、登記簿上で不動産の所有者となっていて、本人が居住していない場合は賃貸に出している可能性が高いとみなされます。税務署も暇ではないので、金額が小さい間は泳がされているだけで、普通にバレます。指摘される前に必ず申告しましょう。
経費が異常に多い人
きちんと確定申告をしたのに税務調査の対象になるのが、経費が異常に多い人です。ワンルームマンション投資の場合、修繕費や広告宣伝費などが発生するのは自然なことですが、その金額が高すぎる場合は怪しまれてしまいます。また、毎年のように高額の修繕費が計上されている場合も、請求書や領収書の確認のために税務調査が入る可能性が高まります。
また、疑われやすいのが交際費です。交際費というのは、取引先との飲食や贈り物を購入したときに計上する項目ですが、通常ワンルームマンション投資において、オーナーと貸借人の間には交流がないことがほとんど。それにもかかわらずオーナーが交際費を計上しているのは、税務署から見れば違和感があります。発生しないはずの旅費交通費、多すぎる雑費、消耗品費も同様です。
計上している経費が多すぎる場合や、明らかに個人的な支出を経費として計上している場合は、税務調査が入る可能性が高いでしょう。
経費を多くすれば節税になるということを言ってくる不動産会社は多いですが、責任は投資家（マンションオーナー）になりますので言いたい放題です。無責任に売りたいがためのトークですので信じてはいけません。
過去に申告をしなかった、申告ミスをした人
過去に確定申告をしていなかった人、申告ミスをしてしまった人は再びミスをする可能性が高いため、税務調査の対象になりやすい傾向があります。
故意であれ不注意であれ、過去に申告漏れやミスがあった心当たりのある方は、一層気を引き締めて申告を行ったほうがよいでしょう。
前年度の確定申告をお手本にしている人
確定申告の書類を作成するときには、前年の内容を参考にしている方も多いですが、実はこれは危険です。
前年の確定申告書をお手本に翌年の申告書を作ってしまうと、入居者の出入りや賃料の変更を反映し損ねるなどの不備が起きる可能性が高くなります。
また、コピーして作成していると、自分で入力すれば気が付くようなミスにも気が付きにくくなります。一目で分かるような単純なミスがあると、他の部分も細かく見られ、そのまま税務調査に繋がる可能性が高まるので要注意です。
ワンルームマンション投資の規模が大きい人
ワンルームマンションを一室のみ運用していて、家賃もわずかであれば税務調査の対象になる可能性は低いですが、投資の規模が大きくなればなるほどミスや不正の金額も大きくなるため、税務調査が入る可能性は高くなります。
例えば、複数のワンルームマンションを所有している、一棟所有しているなど、投資の規模が大きい場合は注意が必要です。
不動産会社に確定申告を依頼している人
個人で確定申告をせず、不動産会社に丸投げしている方も安心はできません。不動産会社に確定申告まで依頼している場合、不動産会社の営業マンの判断で、勝手に金融機関への返済を経費に計上してしまったり、土地を減価償却に計上してしまったりするケースもあります。
このようなケースで税務調査が入ると、たとえ不動産会社が行ったことでも、投資家であるあなたの責任としてペナルティが課されます。
税務調査が入る時期や不備があった場合の対応は？
税務調査が入る具体的な時期や対応内容についても見ておきましょう。
税務調査の時期
まず、税務調査が入る可能性が高いのは、8月のお盆休み明けから11月中旬までの時期と言われています。
1年の上半期は所得税や法人税などの申告や決算処理がピークを迎えるため、税務署は大忙しです。また、申告のピークが落ち着いた7月に入ると税務署内は人事異動などがあります。この頃から調査対象のピックアップが始まり、実際に税務調査が動き出すのは8月のお盆明け以降ということが多いようです。
不備があった場合の対応
税務調査が入り指摘を受けた場合、税務署に修正申告を行います。不備の内容によっては、納付していない税金を納めるだけでなく、追加で罰則的税金を支払う可能性があります。
確定申告の計算ミスがあった場合には、過少申告加算税として、新たに納める税金の10％ほどを追加で支払います。二重帳簿による隠ぺいや不正を行った場合は、重加算税といって35～40％と高い税率の罰則的税金を支払わなくてはいけません。
そのほかにも、納付が遅れた場合の延滞税、確定申告を行わなかったり遅延したりした場合の無申告加算税など、厳しい罰則的税金が課されます。
税務調査でチェックされる内容
税務調査というと、突然税務署の人が訪れて家の中を探し回るようなイメージがあるかもしれませんが、実際には事前に連絡があり、日程調整をして調査が入ります。そのため、税務調査が入ることになったら、書類を事前にそろえておくことも可能です。ここからは、税務調査で実際にチェックされる内容を紹介します。
計上した収入に漏れがないか
まずチェックされるのは、収入の計上に漏れがないかどうかです。
ワンルームマンション投資であれば、計上する収入は家賃収入です。マンションの規模に対し収入が少なすぎる場合は、過少計上している可能性を疑われます。また、入居者が家賃を滞納した場合でも、会計上では家賃収入があったものとして計上しなくてはいけません。
家賃以外に自動販売機や駐車場・駐輪場などで収入を得ている場合も、きちんと計上する必要があります。
個人的な支出を経費に計上していないか
次にチェックされるのが、経費です。個人的な支出を経費として計上していないかどうかは厳しくチェックされます。
特にワンルームマンション投資において交際費は必ずチェックされる項目です。ワンルームマンションのオーナーが食事を含む交際をすることはほとんどないため、個人的な交際費を計上していると見られてしまいます。
本当に必要な経費であれば、領収書をしっかり保管し、どのような目的で誰を接待したのか記載しておきましょう。
税務署は飲食店の防犯カメラのチェックをできる権限もあります。また、クレジットカードや銀行口座の確認も可能です。やましい行為は確実にバレてしまうと思いましょう。
敷金や保証金の計上が正しいか
新規入居者から受け取る敷金や保証金の計上もチェックされるポイントです。
敷金や保証金は、入居中の家賃の支払い債務を担保する目的で受け取る「預り金」です。退去時に返還する前提のため、受け取っても収入にはなりません。しかし、償却して入居者に返還しない金額がある場合、また返還をしない場合は、そのことが決まった日にその金額を収入に計上する必要があります。
また、礼金や更新料はオーナーの収入として計上します。
減価償却を誤っていないか
ワンルームマンション投資においてミスをしやすいのが、減価償却です。減価償却とは、価格が大きく長期間にわたって使用するものの取得にかかった経費を、1年目に全額計上するのではなく一定の期間にわたって分割して計上することです。
ワンルームマンション投資において注意すべき点は、減価償却ができるのは建物や設備部分のみだということ。土地は時間の経過とともに価値が減少するわけではないので、減価償却の対象外となります。
土地を減価償却してしまっていたり、建物や設備の耐用年数を誤った状態で計算してしまっていたりすると、税務調査で指摘される可能性があります。
元金を経費に入れていないか
金融機関から融資を受けてワンルームマンションを購入した場合、毎月元金と利息を返済していきます。しかし、毎月の返済の全額を計上することはできず、経費として計上できるのは利息部分のみです。
確定申告で元金も含めて経費計上した場合、物件の金額に対して経費が異常に大きくなってしまうため、税務調査の対象になる可能性が高まります。
また、ワンルームマンション投資が赤字であれば、融資で発生した利息の扱いには注意が必要です。
ワンルームマンション投資が赤字だった場合、借入金のうち経費として計上できるのは「建物に関係する部分の利息」のみで、「土地に関係する部分の利息」は経費として計上できません。そのため、ローンの返済額における利息の総金額から、土地に関する利息の割合を計算する必要があり、非常に複雑な作業になることを覚えておきましょう。
青色申告特別控除の対象かどうか
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は必要な書類が増えるものの、青色申告特別控除として最大65万円の控除を受けられたり、赤字を3年間繰越せたりと様々なメリットがあります。
しかしながら、ワンルームマンション投資の場合、全ての人が青色申告特別控除の対象になるわけではありません。国税庁によると、青色申告特別控除の対象となるのは以下の条件に当てはまる場合のみです。
１．貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
２．独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
参照：国税庁
そのため、ワンルームマンションを1室所有して貸付を行っているだけだと青色申告の対象とはなりません。青色申告自体は誰でもできますが、要件を満たしていないと控除額は10万円になってしまいます。
サラリーマンの副業としてのワンルーム投資では、真面目に確定申告をしても節税メリットがなく、手間ばかりかかってしまうため、不動産投資自体やらない方が賢いとも言えます。
ワンルームマンション投資で税務調査が来たときに慌てないための対策
ワンルームマンション投資をするなら、確定申告は避けることができません。税理士に依頼できればよいですが、小規模なワンルームマンション投資であれば個人で確定申告をするオーナーも多いはず。そこでここからは、ワンルームマンション投資で税務調査が来たときに慌てないための対策をお伝えします。
確定申告提出前に書類を確認する
今は便利なソフトがたくさんありますが、それでも個人が計上作業を行う場合、計算ミスや計上ミスをしてしまう可能性は誰しもあります。まず大切なのは、確定申告の書類を提出する前に書類をよく確認することです。
- 収入に漏れはないか
- 個人的な支出を計上していないか
- 敷金や保証金の計上が正しいか
- 減価償却を誤っていないか
上記は特にミスをしやすい内容なので、提出前に一度チェックするようにしましょう。家賃の滞納があった年や、入居者・退去者があった年は特に注意をしましょう。
領収書などは一定期間保管しておく
確定申告が終わって受理されると、安心して領収書を破棄してしまう人がいますが、それはNGです。領収書は白色申告なら5年間、青色申告なら7年間保管をしておくことが義務付けられています。個人の支出とはきちんと分け、証拠として残しておくことが大切です。
不動産投資用とプライベート用と通帳を分けておく
不動産投資用とプライベート用の銀行口座や通帳が同じだと、収入や支出が不動産投資によるものなのか、個人のものなのか分からなくなってしまいます。
混在しないために大切なのが、不動産投資用とプライベート用の銀行口座や通帳を分けておくことです。そうすることで計上の作業も楽になり、ミスも減らすことができます。
不動産投資に強い税理士に依頼をする
ワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資の場合、消費税の計算や減価償却など非常に複雑な計算が確定申告で必要になります。元々慣れている人でも気付かないうちにミスをして税務調査の対象となってしまうこともあるでしょう。
このような事態を防ぐためには、不動産投資に強い税理士に依頼をすることをオススメします。不動産投資に詳しい人なら、税務署がチェックする項目も理解しているため、ミスをせず万が一調査の対象になった場合も立ち会いをしてくれるので安心です。
ワンルームマンション投資でも税務調査をされる可能性がある！
「小規模なワンルームマンション投資だから税務調査はされないはず」というのは、思い込みです。確かに税務調査の対象となる人はわずかですが、確定申告は計算が複雑で、気が付かないうちに計上ミスをしてしまっているケースも少なくありません。
私の相談者でも税務調査が来たことで根掘り葉掘り話を聞かれて、追徴課税が課された人もいます。中には愛人との食事代を経費に計上しており、税務調査から浮気がバレて離婚になったという方もいました。
不動産投資の確定申告を確実にするためには、不動産会社に任せるのではなく税理士など専門家に依頼する必要があります。しかし、大して利益の出ていない（利益がないどころか、手出しがある場合がほとんどの）ワンルームマンション投資の確定申告を、報酬を支払ってまで専門家に依頼するのはあまりに馬鹿馬鹿しいです。。
手間ばかりかかって、手元に残るお金は一体どれほどでしょう。元金の返済も含めて考えると、本当にその投資は利益が出ていますか？扱いに困るぐらいなら、さっさと売却して楽になりましょう。
ワンルームマンションは絶対にやってはいけない投資です。
もし今ワンルームマンションをお持ちなら、損切りしてでも手放してください。
ワンルームマンションは月々の手出しがマイナスである上に、資産価値も老朽化と共に下がっていきます。少しでも早く売却することがダメージを最小限に抑える最適解です。
私も持っていたワンルームマンションは手放しました。もちろん数百万円のローン残債が残り、家族からお金を借りて完済しました。それでも持ち続けるよりは良い解決策だったと今でも確信しています。
もし今持っているワンルームマンションで、月々の手出しが発生しているなら、今すぐにでも売却してください！ただ売却先もキチンと選ばないと詐欺にあってしまう可能性があります。。
私も持っていた物件は全て売却しました。もし売却でわからないことや相談したいことがあったらLINEで相談に乗ってますよ。
